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Immobili a reddito e locazioni multiple: un modello operativo redditizio

Quando si compra un immobile a scopo di investimento, la prima cosa che si pensa è di offrirlo in locazione sul mercato a una famiglia. Non sempre, tuttavia, questa si rivela la scelta più azzeccata sul piano della rendita. Le HMO sono spesso le soluzioni migliori per massimizzare il frutto dell’investimento. L’acronimo sta per “House in Multiple Occupation”, letteralmente “casa in/per occupazione multipla”. Si tratta di un modello molto diffuso in Regno Unito e, sebbene non esista una definizione formale valida in ogni Paese dal punto di vista normativo, possiamo sintetizzare che si tratti di un immobile concesso in locazione a più persone non appartenenti allo stesso nucleo familiare. In genere, una HMO si considera tale quando gli inquilini siano almeno tre. Essi posseggono alcune parti in comune, come giardino e cucina, altre ad uso esclusivo, come la camera da letto e spesso il bagno.

Un modello redditizio

Le HMO consentono al proprietario di massimizzare i proventi derivanti dalla locazione dell’immobile. Infatti, la somma dei singoli canoni pagati da ciascun inquilino risulta superiore all’importo dell’unico canone che per lo stesso immobile verrebbe richiesto a una famiglia. In più, si corrono minori rischi contrattuali, in quanto se un inquilino non pagasse regolarmente il proprio canone, gli altri continuerebbero a farlo, per cui le perdite sarebbero limitate. Nel caso di un contratto di locazione classico, invece, se l’inquilino non paga, il proprietario non percepisce alcun reddito dall’immobile su cui ha investito.

Utente tipo

Le HMO sono soluzioni ottimali in quelle realtà urbane in crescita demografica, dove spesso chi cerca casa non chiede un metraggio eccessivo, bensì strettamente necessario ad alloggiare. È il caso di studenti universitari e lavoratori provenienti da altre città e che si mostrano in cerca di un posto letto, oltre ai servizi, non di una casa familiare in senso classico. Per il proprietario dell’immobile, un’occasione per ricavare dalla locazione multipla il massimo reddito possibile. Non a caso, in media una HMO è in grado di generare una rendita netta anche tripla rispetto a una locazione tradizionale.

Aspetti normativi

Questo non significa che non vi siano anche i classici rovesci della medaglia. Ad esempio, le legislazioni nazionali o locali tendono ad essere più restrittive sulle locazioni multiple, richiedendo per l’immobile maggiori requisiti per la sicurezza degli inquilini e spesso ponendo limitazioni per evitare un’eccessiva concentrazione di queste realtà in un’area relativamente piccola, al fine di minimizzare l’impatto sulla qualità della vita dei residenti. Ad esempio, di recente la città di Durham, nel nord dell’Inghilterra, ha fissato alcuni paletti, consentendo la locazione multipla solo se nei dintorni dei 100 metri non vi siano altre HMO per una percentuale superiore al 10% degli immobili. Questo, perché sono emersi problemi come l’assenza nei quartieri di posti macchina per il parcheggio, visto che a un immobile corrispondono spesso più inquilini e non un’unica realtà familiare.

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Gestione di una HMO

Altro aspetto da tenere in considerazione riguarda l’impegno richiesto per la gestione di una HMO, nettamente superiore a quello necessario per una locazione ordinaria o singola. Non solo bisogna seguire le normative in materia ben più pregnanti, tant’è che nella città di Londra si stima che i tre quarti delle locazioni multiple siano irregolari (circa 100.000 su un totale di oltre 138.000), ma oltre tutto seguire più inquilini è cosa assai diversa che locare un immobile a una famiglia. Quando uno se ne va, bisogna trovare immediatamente un nuovo inquilino che lo sostituisca, così da massimizzare la rendita dell’immobile. E le lamentele, così come le richieste di intervento alla proprietà, si moltiplicano, ragione per cui nella maggior parte dei casi la gestione è esternalizzata. Certo, affidare la locazione multipla a un’agenzia specializzata costa, ma attenzione a sottostimarne i benefici. In pratica, essa si occuperà del disbrigo di tutte le pratiche per verificare i termini legislativi e regolamentari previsti per questo tipo di contratto, troverà gli inquilini, farà loro firmare i contratti, terrà con loro i rapporti per le faccende quotidiane e si premurerà di trovare i sostituti allorquando dovesse essere necessario, il tutto prendendosi cura della gestione e manutenzione dell’immobile.

Perché affidarsi ad un’agenzia specializzata

Grazie all’esperienza ed alla professionalità possedute, l’agenzia riuscirà a minimizzare i costi e massimizzare i ricavi. Di fatto, se si considera il risparmio di tempo ed energie una gestione professionale permette di maturare una rendita netta superiore a quella che sarebbe possibile ottenere con il “fai da te”. Il discorso vale particolarmente, se non obbligatoriamente, per gli immobili acquistati all’estero, spesso in grado di generare rendite superiori ma che richiedono uno sforzo extra se gestiti in autonomia. Un gestore esterno significa liberarsi delle incombenze legate alla gestione dell’immobile, per un investimento redditizio, sicuro e trasparente.

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