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Mercato immobiliare in Germania nel 2020: struttura e prospettive

Analisi del mercato immobiliare in Germania nel 2020

La positività dell’economia tedesca si riflette nel mercato immobiliare che, nonostante le diversità e specificità, sia fra i 16 stati federali che di città in città, rappresenta un porto sicuro, attraendo investitori locali e stranieri alla ricerca di stabilità e sicurezza. Nel 2019, ad esempio, gli investimenti immobiliari in Germania, nei comparti commerciale e residenziale, sono aumentati dell’8% rispetto al 2018. I rendimenti conservativi sono controbilanciati dalla liquidità del mercato immobiliare che si caratterizza per una domanda mediamente superiore all’offerta.

Una peculiarità del mercato immobiliare tedesco è dovuta proprio alla struttura federale del Paese che fa sì che non sia identificabile una metropoli principale, alla stregua di Parigi o Londra, ma più centri metropolitani in diverse aree del paese. I principali, definiti “big 7”, sono: Berlino, Amburgo, Monaco, Francoforte, Colonia, Dusseldorf e Stoccarda.

La forte urbanizzazione che contraddistingue il mercato immobiliare tedesco (si pensi a città come Monaco o Francoforte dove negli scorsi 15 anni si è registrato un aumento della popolazione del 20%), rende ancora più interessante l’analisi dell’andamento del mattone in queste realtà.

Le “big 4”

Spiccano, fra le “big 7”, quattro metropoli: Berlino, Francoforte, Monaco ed Amburgo. Fra le 10 migliori città per investimenti immobiliari in Europa nel 2020 a detta del rapporto “Emerging Trends in Real Estate”, redatto da PwC in collaborazione con Urban Land Institute, istituto di ricerca nel settore immobiliare.

BERLINO
Berlino meriterebbe un’analisi tutta sua per la vivacità del mercato immobiliare e l’importanza che riveste nell’economia tedesca, meta prediletta da start-up ed aziende innovative. Una città che ha vissuto un boom nell’ultimo decennio con un aumento di 290’000 residenti fra il 2011 ed il 2017, in previsione di un’ulteriore crescita di 260’000 abitanti entro il 2030.
L’ininterrotto arrivo di forza lavoro è all’origine della costante mancanza di alloggi: ad oggi mancano all’appello circa 84’000 unità abitative. Per assorbire questo deficit bisognerebbe procedere a ritmi di 21’000 nuove unità l’anno ma nel 2018 il massimo raggiunto è stato di circa 16’000.
La domanda ci si aspetta quindi continui a superare l’offerta, una condizione ideale per gli investitori ma che va purtroppo controbilanciata con i limiti imposti dalla regolamentazione tedesca che restringe fortemente la libertà nel determinare i prezzi degli affitti. Il più recente è il “Mietendeckel”, letteralmente “copertura locativa”, una misura introdotta a febbraio 2020 che blocca i canoni per i prossimi 5 anni ai livelli del 18 giugno 2019.

FRANCOFORTE
Centro finanziario per eccellenza, Francoforte si caratterizza per un mercato immobiliare volatile, diretta conseguenza della facilità di ottenere permessi di costruzione. Un’ampia offerta rappresenterebbe un elemento di disturbo nell’eventualità di una crisi e quindi di un calo della domanda (si ricorda a tale proposito il drastico taglio di 18’000 posti di lavoro varato da Deutsche Bank a metà 2019).

MONACO
Monaco si posiziona nel mezzo: meno volatile rispetto a Francoforte, più stabile rispetto a Berlino. Le quotazioni estremamente elevate della capitale della Baviera potrebbero portare beneficio ai centri minori circostanti come Augsburg, replicando l’effetto domino (ripple effect) che si è già vissuto in altre capitali europee, fra tutte l’esempio più rilevante è quello di Londra.
Tuttavia, anche a Monaco, l’esecutivo sta attualmente considerando l’adozione di misure simili al “rent cap” di Berlino che vedrebbero i canoni bloccati per i prossimi 6 anni.

AMBURGO
Un mercato immobiliare quello di Amburgo di difficile accesso per investitori stranieri, con alta competitività e scarse opportunità sul mercato: nel 2019 il valore dei beni commerciali sul mercato era di 1.6 miliardi di Euro, circa la metà rispetto al 2018. Inoltre a fronte di quotazioni elevate i rendimenti sono ridotti. L’arrivo del nuovo centro urbano e commerciale “Westfield Hamburg- Überseequartier”, previsto per il 2022, potrebbe creare nuove opportunità per la città e gli investitori.

Un mercato di inquilini e rendimenti in calo

La Germania è una nazione di inquilini. Dati Eurostat rivelano che in Germania la proporzione fra case in proprietà ed in affitto sia del 51%, significativamente inferiore rispetto alla media Europea del 69%.
La legge federale, particolarmente favorevole per gli inquilini, permette di contenere i livelli dei canoni. Il codice civile tedesco prevede infatti che un proprietario non possa aumentare l’affitto oltre al 20% (15% a Berlino) nel corso di un periodo di 3 anni. Inoltre, il limite cosiddetto “Mietpreisbremse”, in vigore in circa 320 città tedesche, prevede che un proprietario non possa richiedere un affitto superiore del 10% rispetto all’indice ufficiale adottato dalla città.

Queste misure, positive per gli inquilini, sono accolte meno positivamente dagli investitori e si prevede che, oltre a penalizzare i rendimenti, avranno un effetto negativo anche sulle nuove costruzioni.

Nel 2019 i rendimenti sono scesi di 51 punti base rispetto all’anno precedente, per ben 81 città tedesche.

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L’economia come driver principale per il mercato immobiliare

La Germania è la locomotiva dell’economia europea. Il 2019 si è chiuso con dati più che positivi per l’economia tedesca. Primo fra tutti, il PIL: la Germania si colloca al 4° posto fra le economie mondiali ed al 1° posto in Europa con un PIL di 4’000 miliardi di € nel 2019. Questa posizione di forza si riflette anche nei livelli di competitività della Germania, 7° classificata nel rapporto “Global Competitiveness Report 2019” redatto annualmente, dal 1979, dal World Economic Forum con l’obiettivo di misurare e confrontare i livelli di crescita economica e produttività su scala globale.
Competitività anche nel mercato del lavoro: nel 2019, in Germania solo il 3.5% della popolazione era in disoccupazione a fronte di una media del 7.4% per la zona Euro, non dimenticando i considerabili picchi raggiunti da alcuni Stati membri quali la Grecia (16.5%), la Spagna (13.7%) e l’Italia (9.8%).

Sulla scia di un 2019 conclusosi in positivo, le aspettative per l’economia tedesca per il 2020 erano più che rosee. Scenario da riconsiderare a seguito dello scoppio della pandemia da Coronavirus, che nel primo trimestre del 2019 ha causato un calo del PIL del 2.2% rispetto a fine 2019, un calo preceduto solo da primi tre mesi del 2019, nel pieno della crisi finanziaria globale. Nel quadro complessivo non va dimenticata l’esposizione tedesca al commercio globale ed alle esportazioni manifatturiere, in particolare verso la Cina. Gli scambi commerciali da occidente verso la Cina sono infatti crollati, nei primi mesi del 2020, del 17.2% su base annua secondo dati pubblicati dall’Ufficio Doganale cinese.

La Bundesbank prevede per il 2020 un calo del PIL del 7.1%, in seguito al quale è prevista una robusta ripresa nel corso del 2021 e 2022, con il PIL previsto in aumento rispettivamente del 3.2% e 3.8%. La Repubblica Federale ha saputo reagire prontamente, contenendo la propagazione della crisi sanitaria da un lato e varando un piano record da 130 miliardi a sostegno dell’economia dall’altro.

Prospettive per il mercato immobiliare in Germania 2020-2021

A fronte dello scenario economico delineato sorge spontaneo chiedersi quali saranno le implicazioni per il mercato immobiliare tedesco nel 2020-2021.
Un recente studio condotto dall’istituto di ricerca Scenari Immobiliari prevede che la Germania subirà una perdita del fatturato derivante dal settore immobiliare pari al 10.3% ed un calo nelle quotazioni del 2.1%.

Quotazioni immobili residenziali (variazione %) | Fonte: Scenari Immobiliari

Fatturato immobiliare (variazione %) | Fonte: Scenari Immobiliari

Le previsioni di Deutsche Bank

Deutsche Bank, in un report pubblicato a maggio 2020, analizza nel dettaglio l’andamento del ciclo immobiliare tedesco e prevede una forte ripresa dell’economia già a partire dal secondo semestre 2020. Il calo dei prezzi e delle transazioni, così come evidenziato da Scenari Immobiliari, viene definito “temporaneo”. Infatti si ritiene che il ciclo, iniziato nel 2009 a seguito della crisi finanziaria e che ha visto i prezzi del mattone in continuo aumento sia destinato a continuare, almeno fino al 2022.

Queste previsioni si basano principalmente sui fondamentali su cui si regge l’economia tedesca analizzati poco sopra: un mercato forte, con un PIL estremamente competitivo su scala globale, un tasso di disoccupazione fra i più bassi in Europa ed un sistema politico stabile. Tutti elementi che a partire dal 2021 favoriranno la rapida ripresa dell’economia e del settore immobiliare.

Approfondimenti

2020-06-27T10:36:22+02:00
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