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Mercato immobiliare in Spagna: andamento nel 2019 e prospettive

Quotazioni in calo

Un rapporto elaborato dall’università spagnola Pompeu Fabra, in collaborazione con il centro studi Tecnocasa, ha evidenziato come nel secondo semestre del 2019 le quotazioni del mercato immobiliare in Spagna siano calate del 2.1% rispetto al 2018.
All’interno del paese il calo nelle quotazioni ha colpito più intensamente le principali metropoli: Barcellona e Madrid. La capitale ha registrato una diminuzione dei prezzi, nel corso dello scorso anno, del 3.85% mentre il capoluogo catalano ha chiuso il 2019 con un calo del 3.26%.
Per il 2020 si prevede inoltre che il calo interesserà anche centri minori, che nel 2019 avevano vissuto un leggero aumento dei prezzi, come Valencia, Malaga, Saragozza o Siviglia.
L’indebolimento è dovuto in parte allo scoppiare della pandemia da Coronavirus che ha colpito duramente la già fragile economia iberica, e con essa il mercato immobiliare. Secondo i dati pubblicati a maggio 2020 dal governo spagnolo, nel primo trimestre 2020 le quotazioni del mattone sono scese di un ulteriore 0.8% rispetto a fine 2019, proseguendo il rallentamento già in atto a fine anno scorso.
Globalmente, rispetto ai fasti raggiunti a cavallo tra la fine del 2006 e l’inizio del 2007, i prezzi sono diminuiti del 34% e si attestano oggi, secondo gli ultimi dati, ai livelli del 2011.
Un dato che non dovrebbe sorprendere se si considera che l’economia spagnola risulta tra le più deboli in Europa. Anzi, rimane più un mistero come, il mercato immobiliare sia riuscito a registrare un trend positivo negli scorsi anni, con il primo calo dal 2014 registrato solo a fine anno scorso.
L’analisi delle diverse componenti e variabili a fondamento dell’economia iberica fa emergere chiaramente le difficoltà che sta attraversando il paese.

Demografia: la Spagna si sta spopolando

Secondo l’istituto di statistica spagnolo, da qui al 2050 il numero di abitanti in Spagna calerà dell’11%. Le Nazioni Unite prevedono uno scenario ancora meno roseo con una diminuzione pari a 9.4 milioni di abitanti nei prossimi 50 anni, circa il 24% della popolazione attuale.
Le Nazioni Unite stimano inoltre che nel 2050 la Spagna diverrà il paese al mondo con la più alta percentuale di anziani, oltre i 65 anni. Se già oggi gli over 65 rappresentano il 17% della popolazione spagnola, il trend continuerà fino a raggiungere il 37% nel 2050.
Lo scenario che si configura non è dei migliori in quanto investire in un mercato dove la popolazione è in declino fa si che l’asset acquisito sia, già in partenza, destinato a svalutarsi e perdere valore nel tempo.

Disoccupazione: solo la Grecia fa peggio della Spagna in Europa

Secondo i dati Eurostat, nel 2019 la disoccupazione ha toccato quota 13.7% a livello nazionale mentre in Andalusia 1 persona su 5 in età lavorativa è senza lavoro. Solo la Grecia è riuscita a fare peggio della Spagna in Europa. Impietoso il confronto sia rispetto alla media EU (disoccupazione al 6.5%) sia rispetto agli altri Stati membri, dove il tasso di disoccupazione è decisamente più ridotto (3.2% in Germania, 3.7% nel Regno Unito).
La fascia che maggiormente fatica a trovare un’occupazione si conferma ancora una volta quella giovanile. Anche in questa speciale classifica, la Spagna riesce a fare meglio solo della Grecia. Il picco massimo, nel paese iberico, era stato raggiunto nel 2014 (56%) mentre, ad oggi, 1 giovane su 3 non lavora.
Stesso discorso qui che per la demografia: venendo a mancare la stabilità occupazionale per gran parte della popolazione e soprattutto dei giovani, l’economia è destinata a contrarsi e il mercato immobiliare ne risentirà negativamente. Un giovane senza lavoro difficilmente potrà lasciare la propria famiglia e far fronte a voci di spesa importanti come l’affitto oppure l’acquisto di un immobile, circostanza che contribuirà ad un ulteriore calo della domanda.

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Calo del PIL

Il PIL è, come sempre, la cartina tornasole per osservare lo stato di salute di un Paese. E a giudicare dal prodotto interno lordo spagnolo, pari nel 2019 a 1’393’500$ (-15% rispetto al 2008) lo scenario è tutt’altro che incoraggiante. A peggiorare ulteriormente il quadro della situazione è il PIL pro capite che, sempre in confronto al 2008, è calato del 17%.
Il 2020 è cominciato come peggio non si poteva e l’arrivo del Coronavirus è destinato a lasciare non pochi strascichi. In base ai dati forniti da Eurostat, il PIL spagnolo è calato del 5.2% a gennaio e l’Unione Europea prevede un’ulteriore contrazione del 9.4% per il 2020.
Ad accrescere il rischio di un ulteriore rallentamento e quindi di portare un paese già in difficoltà in prossimità di una vera e propria crisi economica, vi è l’impatto che la pandemia sta avendo sul comparto turistico, un settore chiave dell’economia spagnola che, nel 2019, ha impiegato da solo il 15% della forza lavoro nazionale.

Prospettive incerte e scenari poco rassicuranti

Le prospettive per il mercato immobiliare spagnolo dal 2019 in avanti non sono particolarmente beneauguranti. Considerando che l’andamento delle quotazioni immobiliari è determinato inequivocabilmente dai fondamentali economici di riferimento, è probabile che negli anni a venire assisteremo ad un ulteriore calo delle quotazioni. Ciò accadrà sicuramente nel corso del 2020 e, presumibilmente, si protrarrà nel 2021, per una correzione complessiva prevista in almeno 15/20 punti percentuali sui prezzi ed un calo delle transazioni compreso tra il 20 ed il 40%.
Tutti questi fattori potrebbero spingere gli investitori, specie quelli stranieri, a desistere dall’investire i propri capitali in Spagna, rivolgendo l’attenzione verso Paesi in cui sia a livello micro che macro la situazione appare meno esposta alle conseguenze della pandemia ancora in atto, grazie ad un’economia di base più stabile e robusta.

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2020-06-22T11:54:59+02:00
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