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Andamento del mercato immobiliare italiano: scenario drammatico secondo Nomisma

Il mercato immobiliare italiano, in difficoltà già dalla crisi finanziaria del 2008, dalla quale non si era ancora ripreso, attraversa tuttora una fase difficile, della quale però il Covid-19 non rappresenta la causa, quantomeno non quella principale.

Infatti, come si evince dall’ultimo rapporto di Nomisma, l’Italia era in recessione già prima che la pandemia da Coronavirus si diffondesse. I dati relativi al PIL sono inequivocabili: se nell’ultimo trimestre del 2019 il prodotto interno lordo italiano era calato dello 0.3% le prospettive per il futuro non appaiono migliori. La Commissione Europea prevede per il 2020 una contrazione del PIL per l’Italia pari al 9.5%. Il Belpaese andrebbe così a collocarsi al penultimo gradino della classifica seguito solo dalla Grecia (- 9.7%) e molto distante dalla media europea (- 7.7%).

Facendo un salto nel passato e confrontando la situazione italiana con quella degli altri Stati membri dell’Unione, per il periodo 2011-2015, a fronte della contrazione del PIL italiano dello 0.7%, si era assistito ad una crescita, ad esempio, dell’1.7% in Germania, 1% in Francia e 2% in Regno Unito.

Se, in passato, il mattone era considerato un bene in cui rifugiarsi nei momenti di crisi, oggi, almeno in Italia, non è più così. La crescita del paese, ferma allo 0.2% nel 2019, causata da molteplici fattori quali l’invecchiamento della popolazione, un debito pubblico in costante aumento, l’elevato tasso di disoccupazione ed una tassazione molto pesante, ha messo in ginocchio anche le prospettive del mercato immobiliare italiano che nel 2020 continua ad arrancare, come confermato da Nomisma, e per il quale, purtroppo, si intravede un futuro tutt’altro che roseo.

L’Italia ed il mercato immobiliare prima dell’insorgenza virale

La stagnazione economica era già una realtà pre-crisi sanitaria.

Infatti, secondo dati Istat nel 2019, i prezzi delle abitazioni sono scesi dello 0.1% rispetto al 2018 ma del 16.6% rispetto al 2010. In questo contesto nazionale di forte decrescita, una timidissima ripresa si era registrata nel Nord-Ovest (+ 2.1%), in particolare a Milano (si rimanda al nostro recente approfondimento sul mercato immobiliare meneghino) e, in percentuali più contenute, a Torino.

Timido trend positivo che aveva inoltre coinvolto unicamente il comparto residenziale. Diversamente, sul fronte delle quotazioni del mercato immobiliare commerciale, nel 2019 a Roma e Milano, i prezzi medi di vendita ed i canoni di locazione si sono mantenuti sui livelli dell’anno precedente e solamente nelle zone centrali. Nelle aree semicentrali e periferiche, soprattutto a Roma come già analizzato in un precedente articolo, il livello dei prezzi è stato al di sotto di quello registrato nel 2010. Discorso simile anche per altre metropoli come Firenze e Venezia. Soltanto nel 2019 Torino stava riuscendo a recuperare il gap che si protraeva dal 2010 ma sempre e soltanto nelle aree più centrali mentre nella periferia e in quelle semicentrali il dato rimane in rosso. Curva costantemente in discesa nelle altre città italiane, da Verona a Genova e Bologna, senza dimenticare Napoli e Bari.

In conclusione, si rileva come i timidi segnali di ripresa registrati da alcune metropoli non siano sufficienti per poter adottare una visione ottimista. Il forte squilibrio sia all’interno delle stesse città che nel confronto a livello nazionale, dove il mattone prosegue in una spirale negativa, appare tanto evidente quando problematico.

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L’impietoso confronto tra il mercato immobiliare italiano e quello estero

Facendo una rapida analisi comparativa fra la situazione italiana e quella europea, secondo i dati pubblicati da Eurostat a gennaio 2020, nel quarto trimestre del 2019 si è osservato un aumento su base annua dei prezzi del residenziale pari al 10.3% in Portogallo (contro il solo 0.3% per l’Italia). Proprio il paese lusitano è stato quello che nel 2019 ha mostrato un’interessante crescita dei prezzi (+7.7% la variazione positiva su base annua da novembre 2019 a novembre 2018, +9.5% nell’area metropolitana di Lisbona e +3.3% a Porto.

Sempre secondo i dati Eurostat, su un lasso temporale più lungo, da inizio 2010 a fine 2018, i prezzi in Italia sono diminuiti del 17.6%. Di contro, nel Regno Unito (+35.37%), in Svizzera (+19.75%) e in Portogallo (+13.45%) l’andamento è stato completamente opposto. Solo nel 2019, in Regno Unito si è registrata una crescita dei prezzi del 2.9%, con alcune città che si sono contraddistinte per una dinamica dei prezzi particolarmente positiva, su tutte Leicester (+5.3%) e Liverpool (+4.2%).

È il segno evidente che in quei Paesi in cui la situazione economica generale appare più stabile il mercato immobiliare ne trae diretto giovamento.

Gli scenari a breve e medio termine del mercato immobiliare italiano

Gli scenari per il 2020 e nel medio termine per il mercato immobiliare italiano, secondo lo studio di Nomisma, sono davvero drammatici.
Nel breve termine le compravendite nel settore residenziale subiranno una forte battuta di arresto, con un calo stimato tra le 50’000 e le 120’000 operazioni. Lo stesso accadrà anche per gli investimenti corporate, con una perdita tra i 2.6 miliardi e i 5.8 miliardi di euro per il 2020 ma che, nel triennio 2020-22, potrebbe arrivare, nella prospettiva peggiore, fino a 18.3 miliardi di euro.

Per il mercato residenziale italiano, secondo Nomisma, nel 2020 si registrerà una perdita compresa tra i 9.2 ed i 22.1 miliardi di euro di fatturato mentre i prezzi subiranno un calo stimato tra il 3% ed il 10% nel triennio 2020-2022.

Situazione particolarmente allarmante anche per il comparto commerciale che aveva già chiuso il 2019 con un calo del 28% rispetto all’anno precedente. Le incertezze legate sia alla situazione economica italiana che a quella immobiliare porteranno inevitabilmente ad una diminuzione degli investimenti esteri.

I dati riportati rilevano come ad oggi sembri difficile prospettare un’inversione di tendenza e fanno si che, investitori attenti, siano incentivati a volgere lo sguardo altrove, verso mercati in crescita.

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2020-06-13T16:13:45+02:00
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